Une décision récente de la Cour d’appel de Caen rappelle l’importance d’une opposition précise sur le prix d’adjudication lorsque la copropriété cherche à recouvrer des charges impayées. Une rédaction insuffisamment détaillée peut faire perdre au syndicat son privilège de paiement. Un point de vigilance essentiel pour sécuriser les intérêts financiers de la copropriété.
Lorsqu’un lot de copropriété est vendu dans le cadre d’une vente par adjudication, le syndicat des copropriétaires peut former une opposition sur le prix de vente afin de récupérer les sommes qui lui sont dues (charges impayées, travaux, autres créances). Une décision récente de la Cour d’appel de Caen (2 octobre 2025) rappelle toutefois que cette opposition doit être particulièrement précise pour être valable.
L’acte d’opposition doit notamment indiquer :
– la nature des sommes réclamées (charges, travaux, autres créances),
– les lots concernés,
– les périodes auxquelles se rapportent les sommes dues.
À défaut de ces précisions, l’opposition peut être jugée irrégulière. Les créances du syndicat perdent alors leur caractère privilégié, ce qui peut réduire les chances de recouvrement pour la copropriété.
Cette exigence s’appuie notamment sur l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 5-1 du décret du 15 mars 1967, ainsi que sur une jurisprudence constante de la Cour de cassation.
Nos engagements pour sécuriser les intérêts des copropriétés :
– vérifier que chaque opposition détaille précisément les créances, les périodes concernées et les lots visés,
– veiller à la rigueur juridique de l’acte,
– et, lorsque la situation le nécessite (présence de plusieurs créanciers ou de plusieurs lots), faire relire l’acte par un avocat afin de sécuriser pleinement la procédure.
Notre cabinet reste naturellement attentif aux évolutions jurisprudentielles afin de préserver au mieux les droits financiers des syndicats de copropriétaires.
