Modifier l’activité exercée dans un local commercial n’est jamais anodin. Encadré par le Code de commerce, le changement de destination ou “déspécialisation” obéit à des règles précises et peut avoir des conséquences juridiques, financières et parfois même en copropriété. Décryptage des points de vigilance pour les bailleurs.
La destination d’un bail commercial correspond à l’activité autorisée dans le local (ex. : « commerce de prêt-à-porter », « restauration », « activité de bureau »).
Le locataire ne peut pas modifier librement cette activité.
Le bail fixe précisément :
soit une activité strictement définie (ex. : “boulangerie”)
soit une activité plus large (ex. : “tous commerces sauf nuisances”).
Le locataire doit s’y conformer. Un changement d’activité sans autorisation peut constituer un motif de résiliation du bail.
La “déspécialisation” : le mécanisme légal
Le Code de commerce prévoit deux types de déspécialisation :
Déspécialisation partielle
Le locataire peut adjoindre des activités connexes ou complémentaires à son activité initiale.
Exemple : un fleuriste qui vend aussi des objets de décoration.
Déspécialisation plénière
Il s’agit d’un changement complet d’activité.
Le bailleur peut demander :
une augmentation de loyer,
une indemnité compensatrice.
Attention en copropriété
Même si le bailleur accepte :
le règlement de copropriété doit autoriser la nouvelle activité ;
certains commerces (restauration, activités bruyantes, médicales…) peuvent nécessiter un vote en assemblée générale ;
les travaux d’adaptation peuvent requérir une autorisation.
Un changement d’activité incompatible avec le règlement peut être annulé.
Conséquences pour le bailleur
Un changement de destination peut :
✔️ valoriser le local
✔️ augmenter le loyer
✔️ améliorer la commercialité
Mais aussi :
❌ générer des nuisances
❌ créer un contentieux en copropriété
❌ modifier le risque assurantiel
À retenir
Le locataire ne peut pas changer librement d’activité.
Une procédure spécifique encadre la déspécialisation.
Le bailleur conserve des droits, notamment financiers.
En copropriété, le règlement reste déterminant.
