La répartition des travaux dans un bail commercial est un enjeu stratégique pour la rentabilité de votre investissement. L’article 606 du Code civil encadre les « gros travaux » et continue d’alimenter les contentieux, notamment depuis le renforcement des obligations issues de la loi Pinel. Décryptage des règles à connaître pour sécuriser vos baux commerciaux.
En matière de bail commercial, la question des travaux est souvent source de tensions entre bailleur et locataire. L’article 606 du Code civil joue un rôle central dans la répartition des charges.
Que dit l’article 606 ?
L’article 606 vise les “gros travaux”, c’est-à-dire ceux qui concernent :
les murs porteurs,
les voûtes,
les poutres,
la toiture,
les digues et murs de soutènement.
Il s’agit des travaux affectant la structure même de l’immeuble.
Qui doit les payer ?
En principe :
Les gros travaux relevant de l’article 606 incombent au propriétaire.
Toutefois, en bail commercial, le contrat peut prévoir une répartition différente… mais avec des limites.
Depuis la loi Pinel : un encadrement renforcé
La loi Pinel (2014) a introduit des règles protectrices pour le locataire :
Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges et travaux imputables au preneur.
Certaines dépenses ne peuvent pas être transférées au locataire, notamment les grosses réparations relevant de l’article 606, sauf rédaction très claire.
Les tribunaux exigent désormais une formulation explicite et non ambiguë pour que ces travaux soient mis à la charge du locataire.
Point de vigilance pour les bailleurs
Une clause trop générale du type :
« Le preneur supportera tous les travaux, même ceux relevant de l’article 606 »
peut être contestée si elle n’est pas suffisamment détaillée.
Une rédaction imprécise peut entraîner :
un refus de paiement du locataire,
un contentieux,
une réaffectation des travaux à la charge du bailleur.
À retenir
✔️ Les travaux structurels sont en principe à la charge du propriétaire.
✔️ Leur transfert au locataire doit être expressément et précisément prévu.
✔️ Une rédaction rigoureuse du bail est essentielle pour sécuriser votre investissement.
